São dois jeitos diferentes de ganhar dinheiro com imóvel na praia. Na revenda, o ganho vem de uma vez, na diferença entre o que você pagou e o que recebeu, descontados custos e impostos. Na renda, o ganho vem aos poucos, do aluguel de temporada ou anual, descontadas as despesas de manter o imóvel. A revenda pede um bom preço de entrada e paciência. A renda pede um imóvel que alugue bem e disposição para administrar. Nenhuma das duas tem resultado certo, e a escolha depende do seu prazo, da sua necessidade de liquidez e do seu tempo disponível.
Estratégia 1: comprar para revender
As formas mais comuns em Capão da Canoa
- Na planta. Comprar no lançamento e vender perto da entrega ou depois dela. Capão é a cidade mais vertical do litoral norte e tem lançamentos com frequência, então essa é a modalidade mais conhecida.
- Usado para reformar. Comprar um apartamento antigo bem localizado, reformar e revender pronto.
- Terreno em condomínio novo. Comprar o lote no início e vender quando o condomínio estiver consolidado, com casas prontas e lazer funcionando.
De onde vem o ganho
O lucro da revenda se decide na compra. Ele nasce de três fontes: pagar abaixo do mercado, por condição de lançamento, vendedor com pressa ou imóvel que assusta pela aparência, agregar valor com reforma ou regularização, e o tempo, quando a região evolui. Só a última não depende de você, e é justamente a que não se pode prometer.
O que reduz o ganho
Muita conta de revenda ignora o caminho entre a compra e a venda.
- ITBI, escritura e registro na compra.
- Condomínio, IPTU e manutenção enquanto o imóvel está com você. Na praia, imóvel fechado também gasta.
- Reforma, que quase sempre sai acima do orçado.
- Comissão de corretagem na venda.
- Imposto sobre o ganho de capital. Existem regras de isenção e de redução, e um contador avalia o seu caso.
- O custo do dinheiro parado, que poderia estar rendendo em outra aplicação.
Os riscos
- Liquidez sazonal. Imóvel de praia se vende mais quando a cidade está cheia e o comprador está com o pé na areia. Quem precisa vender em julho, com pressa, negocia pior.
- Concorrência de lançamentos. O seu apartamento usado ou recém-entregue disputa com unidades novas, vendidas com parcelamento direto pela construtora.
- Prazo de obra. Na planta, atraso de entrega adia o seu plano. Pesquise o histórico de quem constrói.
- Mercado. Juros altos e crédito restrito esfriam a procura. Não há como prever.
Estratégia 2: comprar para ter renda
Temporada ou anual
No litoral gaúcho, a renda pode vir de dois tipos de locação, e eles são bem diferentes.
Temporada. Diárias altas concentradas entre o Natal e o Carnaval, mais feriadões. O resultado varia com o clima, a economia e o estado do imóvel. Dá mais trabalho, com troca de hóspedes, limpeza e desgaste. Permite que o dono use o imóvel em parte do ano.
Anual. Aluguel mensal menor, mas constante, para quem mora e trabalha na cidade. Capão tem população fixa e procura por moradia o ano inteiro. Dá menos trabalho, tem menos desgaste, e o dono abre mão de usar.
O que aluga bem
Pelo que se vê no mercado local, a procura é maior por imóveis perto do mar ou do Centro, com dois quartos, garagem, ar-condicionado e elevador. Para temporada, contam também sacada com churrasqueira, internet e mobília em bom estado. Imóvel grande demais ou exótico demais aluga menos dias.
Antes de comprar com esse objetivo, leia a convenção do condomínio. Alguns prédios e condomínios fechados limitam a locação por curto prazo.
O que reduz a renda
Condomínio, IPTU, manutenção acelerada pela maresia, reposição de móveis e utensílios, limpeza, comissão de administração, taxas de plataformas, períodos vazios e imposto de renda sobre o aluguel. A renda que importa é a líquida, depois de tudo isso.
Lado a lado
| Ponto | Revender | Ter renda |
|---|---|---|
| Quando o ganho chega | De uma vez, na venda | Aos poucos, todo mês ou a cada temporada |
| Dedicação | Na compra, na reforma e na venda | Contínua, ou delegada a uma administradora |
| Risco principal | Não vender no prazo ou no preço esperado | Vacância, desgaste e inadimplência |
| Imóvel ideal | Com desconto na compra ou potencial de melhoria | Bem localizado, prático e fácil de manter |
| Impostos | Ganho de capital na venda | Imposto de renda sobre aluguéis |
| Horizonte | Definido, com saída planejada | Longo, sem data para vender |
| Uso pela família | Raro | Possível, na temporada |
Como fazer a conta sem ilusão
Não vamos citar percentuais, porque eles mudam com o imóvel, com o ano e com a economia. O método, esse não muda.
Conta da revenda
- Estime o preço de venda com base em imóveis parecidos vendidos de fato, não em anúncios.
- Subtraia a comissão de venda.
- Subtraia o preço de compra, os custos de transferência, a reforma e todas as despesas do período em que o imóvel ficará com você.
- Subtraia o imposto sobre o ganho, calculado com o contador.
- Compare o que sobrou com o que o mesmo dinheiro renderia, no mesmo prazo, numa aplicação conservadora.
Conta da renda
- Peça à imobiliária valores de locações fechadas e a ocupação média de imóveis semelhantes.
- Monte a receita de um ano sendo conservador.
- Subtraia todas as despesas e o imposto.
- Divida a renda líquida pelo total investido, incluindo mobília e custos de compra.
- Compare com outras aplicações e pergunte se a diferença compensa o trabalho e o risco.
Se a conta só fecha no cenário otimista, ela não fecha.
Dá para combinar as duas
Muita gente compra na praia com três objetivos ao mesmo tempo: usar com a família, alugar parte do verão e vender com ganho no futuro. É legítimo, desde que se aceite que um imóvel raramente é ótimo nas três coisas. O apartamento ideal para a família pode ser grande demais para a temporada. O melhor para alugar pode não ser onde você quer passar as férias.
O imóvel de praia tem ainda um retorno que não entra na planilha, que são os verões vividos nele. Quando esse valor pesa para você, deixa de ser só investimento, e a conta pode ser menos exigente.
Perguntas frequentes
Imóvel na planta é bom para revenda?
Pode ser, quando comprado em boas condições, de construtora com histórico de entrega, numa localização com procura. O risco está no prazo, na concorrência de outros lançamentos e no mercado no momento da entrega. Não conte com valorização como certa.
Temporada rende mais do que aluguel anual?
A receita bruta da temporada costuma impressionar mais, mas as despesas e o trabalho também são maiores, e o resultado oscila de um verão para outro. A comparação justa é entre rendas líquidas, com dados reais de imóveis parecidos.
Pago imposto quando revendo com lucro?
Em regra, sim, sobre o ganho de capital. Existem hipóteses de isenção e redução previstas na legislação. Procure um contador antes de vender, porque o planejamento muda o valor a pagar.
Números locais antes da decisão
A Zaluski atua desde 1995 e já vendeu mais de trezentos imóveis, o que dá à nossa equipe de Capão da Canoa uma boa noção do que vende e do que aluga na cidade. Fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site, conte qual das duas estratégias combina com você, e veja nos imóveis à venda as opções para começar a fazer a conta.
