Quem compra um imóvel em Capão da Canoa paga, além do preço, três contas para colocar o bem no seu nome: o ITBI, que é um imposto da prefeitura, a escritura pública, feita em tabelionato, e o registro, feito no cartório de registro de imóveis. Na compra financiada, o contrato do banco substitui a escritura, mas entram a avaliação do banco e o registro da garantia. Somadas, essas despesas pesam no orçamento e precisam estar reservadas em dinheiro antes de fechar o negócio. Os valores atuais são informados pela prefeitura e pelos cartórios.
A ordem das coisas
Entender a sequência ajuda a não se perder.
- Comprador e vendedor assinam o contrato ou a proposta e reúnem os documentos.
- O ITBI é calculado e pago à prefeitura do município onde fica o imóvel.
- A escritura pública é lavrada no tabelionato ou, se houver financiamento, o contrato é assinado com o banco.
- A escritura ou o contrato é levado ao cartório de registro de imóveis.
- O cartório registra a transferência na matrícula. Só então o imóvel é, de fato, seu.
Essa última frase merece destaque. No Brasil, quem não registra não é dono. Contrato particular guardado em casa, o chamado contrato de gaveta, não transfere a propriedade.
ITBI: o imposto da prefeitura
O que é. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda.
Quem paga. Pelo costume do mercado e pela maioria dos contratos, o comprador. Deixe isso escrito na proposta.
Como a conta é feita. O imposto é um percentual, chamado alíquota, aplicado sobre uma base de cálculo. A alíquota é definida por lei municipal. A base costuma ser o valor do negócio. Muitas prefeituras fazem a própria avaliação do imóvel e, se entenderem que o valor declarado está abaixo do mercado, podem calcular o imposto sobre essa avaliação. Por isso o ITBI às vezes sai sobre um valor diferente do que consta no contrato.
Onde consultar. No setor de tributos da Prefeitura de Capão da Canoa, que informa a alíquota em vigor, faz a avaliação e emite a guia. Tabelionatos e imobiliárias costumam encaminhar o pedido. Se o imóvel fica em Xangri-lá ou em outro município vizinho, a regra e a guia são da prefeitura de lá.
Pontos de atenção.
- Algumas prefeituras adotam alíquota diferente para a parte financiada pelo sistema habitacional. Pergunte se isso existe no município e se o seu caso se enquadra.
- Se a avaliação da prefeitura parecer fora da realidade, é possível pedir revisão, apresentando argumentos e documentos.
- Pergunte também sobre parcelamento. Cada município tem a sua regra.
- O cartório de registro exige o comprovante do ITBI pago. Sem ele, a transferência não anda.
Escritura pública: o tabelionato
A escritura é o documento oficial da compra e venda, feito por um tabelião. A lei exige escritura pública para a maior parte das vendas de imóveis feitas sem financiamento bancário.
Quem escolhe o tabelionato. O comprador, que é quem paga. Pode ser em Capão da Canoa ou em qualquer outra cidade, inclusive onde você mora.
Quanto custa. Os valores, chamados emolumentos, seguem uma tabela oficial do estado do Rio Grande do Sul, organizada por faixas de valor do imóvel. Como a tabela é a mesma para todos, o preço não muda de um tabelionato para outro dentro do estado. Peça um orçamento informando o valor do negócio.
O que o tabelionato pede. Documentos pessoais de compradores e vendedores, certidão de casamento quando houver, matrícula atualizada do imóvel, certidões e a guia do ITBI. A lista completa é passada pelo próprio tabelionato.
Registro: o cartório de registro de imóveis
Com a escritura pronta, falta o passo que efetiva a compra. Ela é apresentada ao cartório de registro de imóveis responsável pela região onde fica o bem, que analisa a documentação e lança a transferência na matrícula.
Os emolumentos do registro também seguem tabela estadual por faixa de valor. O cartório informa o custo exato e o prazo de análise. Se encontrar alguma pendência, como divergência de área, estado civil desatualizado ou construção não averbada, emite uma nota explicando o que precisa ser corrigido. Resolver essas pendências pode gerar custos de averbação, que normalmente cabem ao vendedor quando se referem à situação anterior do imóvel.
E quando a compra é financiada?
No financiamento, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública, então não há despesa com tabelionato. Em compensação, aparecem outros itens:
- tarifa de avaliação do imóvel, cobrada pelo banco;
- registro da compra e da garantia, já que o imóvel fica vinculado ao banco até a quitação;
- ITBI, pago do mesmo jeito.
Alguns bancos permitem incluir o ITBI e as despesas de cartório no valor financiado. Vale perguntar na simulação. A página de financiamento explica o caminho, e o banco informa as condições do momento.
Outras despesas que podem aparecer
- Laudêmio. Alguns imóveis próximos à orla podem estar em terreno de marinha, que pertence à União. Nesses casos há uma taxa na transferência, que pelo costume é paga pelo vendedor. A matrícula mostra se o imóvel está nessa situação.
- Certidões. Matrícula atualizada e certidões dos vendedores têm custo de emissão.
- Assessoria. Despachante ou advogado, se você contratar.
Como estimar antes de fechar o negócio
Em vez de confiar em percentual de internet, peça os números reais. Dá pouco trabalho.
- Com o valor da proposta em mãos, consulte a prefeitura sobre a alíquota e a base de cálculo do ITBI.
- Peça ao tabelionato o orçamento da escritura para aquele valor.
- Peça ao cartório de registro de imóveis o orçamento do registro.
- Se for financiar, peça ao banco a lista de tarifas.
- Some tudo e acrescente uma folga para certidões e imprevistos.
Essa soma entra no planejamento junto com a entrada. Muita gente calcula só o preço e descobre na hora da escritura que falta dinheiro para transferir.
Um aviso: declarar na escritura valor menor do que o real para pagar menos imposto é irregular. Traz risco com o fisco, enfraquece o comprador numa disputa e aumenta o imposto sobre o ganho quando o imóvel for vendido.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Na prática do mercado, o comprador, junto com escritura e registro. As partes podem combinar diferente, desde que fique escrito no contrato.
Posso fazer a escritura na minha cidade?
Pode. A escritura é feita em qualquer tabelionato de notas. Já o registro precisa ser feito no cartório de registro de imóveis da região onde o bem está localizado.
Comprei na planta. Quando pago o ITBI?
Em geral, o imposto é exigido no momento da transferência definitiva, quando a escritura ou o contrato de financiamento vai a registro, o que costuma ocorrer perto da entrega. Confirme com a construtora e com a prefeitura como funciona no seu caso.
Tenho prazo para registrar a escritura?
Quanto antes, melhor. Enquanto não há registro, o imóvel continua em nome do vendedor e fica exposto a dívidas e problemas dele. O ideal é levar a escritura ao cartório assim que ela for assinada.
Compra bem feita termina na matrícula
Para a Zaluski, uma boa compra só termina quando o imóvel está registrado no nome do comprador. Nossa equipe de Capão da Canoa orienta cada etapa e indica onde pedir os orçamentos de ITBI, escritura e registro. Fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site antes de assinar a proposta e chegue ao cartório sem surpresa.
